作为一个前媒体人，图文短视频代表的内容产业，流量分发权已经从早期的编辑手中来到了算法平台，已经感觉复杂。

　　二手房进入算法时代，要想顺利出手，也得做到人机配合。本来想写一篇稿子，专门说说这个事。但本周五上午，2025年福州的首轮土拍又将开始。

　　出让的三幅地块，包括一幅鼓楼地块，但面积都不大。五四北的秀山旧改地块，容积率在1.4以下（下图）。

　　本轮土拍只是一个信号。一个值得警惕的信号——福州楼市大量的征迁地块与新房在等待入市。

　　福州不少在售新盘，做的也相当的好，带看和到访率非常高。但大部分的客户在看完之后，都是一个反应：再等等。因为后续可能还有别的产品要入市。

　　品质新盘（车）入市，性价比还可以——客户心动了，周边人说再考虑下————其他新盘（车）又入市——智能电池（得房率 容积率）等技术提升一波——之前看的新盘（车）好像又差点意思——哟！又降价了——那再等等——干脆最近都不买了。

　　福州五区这几个月的二手房成交数据，都在2000多套左右，已经企稳。但在新房板块，一个潜在的不安因素正在出现。

　　淡化金融属性后，福州新房一旦进入类似电动车或者黄金行业的内卷式竞争，脆弱的市场会遭遇非常大的影响。

　　从建发缦云的四代宅，到芝兰月华外立面的铝板，从住建部3.0米高的层高是好房子的表态，到接下来鼓楼河南新村核心地段即将迎来征迁，从左海集团即将面市的别墅类产品，到流花溪的下沉式会所与泳池，节奏之快，内容之丰富，十多年来所罕见。

　　但这也导致了当下福州楼市购买新房客户的一个认知——项目入市越晚，规划条件可能就越松，产品力就越强。

　　最近和几个朋友聊了聊，大家都说项目是越看越心动，但越心动，反而越不敢买。

　　此外，南二环，金山，王庄，台江凤凰新村，三远片区，南湖片区，市属国企的新盘形成犄角之势，没办法轻易调价。

　　所以不少市属国企花费心力建设的新房，就成为了板块的锚定点。周边二手房与新房的价差往往在1万元左右。这样一个时间段，楼市唯一的赢家就是能做一二手联动的中介。

　　对于讲究品质的客户，新房能成交，当然很优秀。对于讲究性价比的客户，告诉他，同样地段的二手房比新房更便宜。

　　接下来的地，可能还会出。地只会慢慢的好。你看，现在赚钱也不容易，不如这样一个时间段找个便宜的做个平替，都一条街，能差多少啊？买好房子，再攒波钱，以后等等再说。

　　当一个城市的楼市，变得像不断迭代的电动车赛道时，那么诸多房企似乎也只有学习理想、小鹏等车企不断融资，不断烧钱，才能继续生存。

　　福州楼市项目其实不难卖，大东海今年在五里亭与金山的断臂求生已经做了提示，新房卖二手房的价格，必然清盘。但这与有关部门存在巨大的支出压力，希望土地市场止跌回暖的总目标背道而驰。

　　车市不再迷信BBA的产品力，福州楼市，大家也不像前几年那么相信城芯地块的稀缺。

　　此刻看着鼓楼新房的，又想着河南新村地块征迁后，接下来是怎样的产品。甚至还要想想是不是环南新村的“近鼓楼”，更有性价比。

　　几年前，大家都说福州新片区的地难拍，房难卖。如今土地供应逐步进入二环核心，甚至是鼓楼。容积率也在降，学区也整上了，从拍地的角度，有关部门是按照了市场规律，尽力了。

　　2025年3月，成都、杭州，全国的不少二线城市的楼市止跌回稳，迹象就表现在土拍赛道上。但这周杭州出的地王，地价是7.7万，周边的房子能卖10万。

　　对福州这样的城市来说，此刻即使地王出现，根本没办法解套过去的项目。新的增量持续不断的增加，只会背刺存量。

　　产品力上的提升，从全国首个四代宅到新房划片名校，福州每次都走在市场前列。

　　从四代宅卷到了1.5以下的低容积率，从福厝远山拾里新盘突然官宣划片名校，到如今南湖旧改，声音未动，已经官宣格致中学南湖校区（下图）。

　　但当下的福州楼市，不是之前的周期。一个地王产生，或者一个项目被卖爆后，隔壁老王项目也可以发个海报，一起祝贺下，板块内一二手房的价格同时都冲上新高。

　　鼓楼、台江、金山、是福州为数不多，公共资源好，人口密集，还能撑住的片区。以金山为例，2023年，万科城市之光首开分销。2年时间开始，随着供地的逐步增加，这些片区也正在变成红海。

　　鼓楼河南新村假如出个新地王，楼面价超过紫宸的3.8万/㎡，或许能成为福州楼市的谈资。

　　如今，不是可以6年不换代的燃油车时代。如今是电动车时代，6个月，就上要新款。

　　楼市也是如此。前浪一不小心，一犹豫或者定价一不准确，错过了几个月的时间，那是要被后浪拍死在沙滩上的。

　　因为面对这个有规划优势，如同神一样的对手，唯有降价才是竞争力，方能一搏，有一线生机。

　　如果地块和新盘慢慢的变多，且因为企业属性，没有办法进行价格调整，那么诸多新盘的意义，就是树在那边做锚点，帮助周边二手房房东尽快跑量。

　　一旦进入电动车模式，必然掉入内卷的无限循环。这里再来说说福州新盘的豪宅化。当下福州楼市热销，似乎只有豪宅一个解法。

　　但豪宅赛道，也正变成类似周大福这样的黄金行业，看似亮眼花哨，但利润率堪忧。

　　前几天听了一个分享，尽管国际金价猛涨，但是金饰品行业，并不是我们想象的吃香喝辣，毛利率只有10%左右。

　　福州豪宅赛道，利润率估计更低。因为目前就是绞肉机。你的大门，我的石材，他的泳池，都得配上，卷到无边。

　　黄金行业，毛利率之所以低，是因为这个行业习惯了一个算账公式：金饰品价格=金价+加工费。

　　这与过去十多年地产行业如出一辙。很多人们之所以对目前福州新房的价格不认可，或者心动了，却不卖，核心也是认同这个算法——

　　他们认为：福州新房价格=拿地价+5000元/㎡。如果新房价格高，我就去周边看二手房。

　　若福州的供地频次继续增加，每轮又都是一轮游，没有一些品质房企入市争夺，没有话题，地价再稳不住，那么诸多豪宅的购买逻辑也会被击穿。

　　老铺黄金绝对没采用类似周大福这样的金饰品=黄金+加工费的模式。而是走了一条奢侈品路线，对标的就是卡地亚和梵克雅宝这些奢侈品牌。

　　全国仅几十家门店，金价，只是金饰品的部分价值。消费者很大部分都在为设计和美学买单。

　　本轮地价下降，基本每半年就降5000。如果此刻和黄金赛道类似，继续用地价+装修价去倒推，即使给到渠道的佣金再高，福州没有一个新房（给别提豪宅）能在这个算法下站稳。

　　奢侈品，需要专注和聚焦。但当下福州诸多国企，都是5/10/k一把抓。好地块搭配着一些兜底地块。这本身对构建品牌，就是难度。

　　奢侈品，一将功成万骨枯。全球有多少包包和手表品牌，但几个品牌能说自己是奢侈品？

　　福州新楼市周期，格局还没板结，硬着头皮上。福州要说明豪宅？我不是业内人士，说几个暴论。

　　颜值是奢侈品的逻辑。福州豪宅，苦外立面久矣。最好标准能上个2000元/㎡，多铝板，多石材，多陶板，少涂料。

　　老铺黄金走奢侈品路线，核心就是整出一个古法练金，K金镶钻石，镶景泰蓝，一眼就与其他首饰有区别。

　　当下的福州豪宅，很多时候卷在公建与配套。要么就是户型创新，这个卧室比那个卧室的得房率高。

　　这么多年的楼市经历，设计师的智慧上限基本也已经穷尽。贝壳在成都拿地后，大数据交付的项目，无非是把资源给了客厅，却让三个卧室朝北。

　　买豪宅的，都是见过世面的人，其实最希望看到房子内部的交付诚意和居住感受。恒温系统加地暖，拎包入住。

　　豪宅精装修，除了堆料上价格之外，审美也要到位。当下是手机时代，拍照修图、美学在线，是任何一个产品的第一属性。

　　但在此之前，地产的标识度在于社群。比如说当年的XX大院，某某单位宿舍。贵，不单单是地段，更是圈层。

　　豪宅营销，业主重要度在提升。让业主在会所邀请朋友打打掼蛋，吃吃饭啥的，使得场子热起来。

　　3月16日下午，有关部门发布了《提振消费专项行动方案》。这份中，已经明确了，（失掉了金融属性的）房地产，属于是大宗消费领域。

　　在大宗消费赛道做个奢侈品，有机会，但需要耐心资本，需要一些时间，更需要勇气。

　　奢侈品赛道，是没有很好的方法把一切销售问题都扔给渠道的。甚至很多时候，渠道如同奥特莱斯，起的是负面作用。

　　豪宅营销，谁能先突破天花板，产生新周期路线，避开电动车式的内卷，谁就有活路。

　　第一类，是杭州与成都。成都的地价刚刚破3万+，杭州刚刚再出地王。诸多房企参与拍地。第二类：其他。

　　信心，是用真金白银显示的。在土拍集中，人口可以全国流动的情况下，土地价格就是城运的名片。

　　很多人说，过去福州房价太高，这轮正好用这个周期降降火。再说了，降价有啥不好。

　　但一个人之前一顿要吃三碗米饭，这几年米饭突然降到只有1碗，长此以往也必然有问题。这种反馈，最终也会影响城市里的每个人。

　　这不是福州的问题，也是郑州、南京、兰州、济南、石家庄、武汉等其他省会的问题。

　　优质的主城地块，必须入市，这个是现金流的来源。而去库存，不少省会城市选择了房票。

　　楼市高金融属性时代，城芯地王频频出现，各方合力，各个板块的价格都会水涨船高，皆大欢喜。

　　鼓楼、台江、金山，福州如果再丢掉几个传统意义房企拿地的安全区域，那么2025年卖出的地和房，只是暂时的快乐。